從“為居者而為”到“隨心而寓”
除了租金溢價外,如何在物業空間中研究增值服務對收益也非常重要。客戶群體方面，則體現為差異化和精細化的品牌戰略。對此，寓居早有涉獵。
“洗衣知水落，貪睡畏窗明。”提起“寓居”二字，葉紹翁、馮去非等文人墨客都曾以二字為題，寫詩吟誦居住的體驗與生活感悟。追溯歷史文脈，“寓居”早已植入國人的心中。“寓居”，代表的是一種自由，閑適，歸家般的愜意，這與寓居服務公寓所提倡的理念不謀而合。
據劉斌介紹，寓居初設立的理念是“為居者而為”，主要是致力于為租客尋求一個安心的住所。隨著時代的改變，租客對于居住品味亦在提高，其理念也代之以“隨心而逾，不拘一格”。
劉斌說，現在寓居強調的是一種自在的感覺，傳承一種對美好生活理念的追求。不止步于繁華中的舒適，更要跨空間的隨心選擇。
“很多租客喜歡養寵物，如果你臨時出差，寵物無處安放，寓居服務會幫租客聯系寵物寄養住處;很多商務客人工作很忙，早出晚歸，寓居服務會在租客回來之前，將房間打掃干凈;另外，大堂中配有24小時熱茶服務。”這種酒店化的服務已經植入到寓居的長租公寓內。
“我們做的是精準服務，不是過度的服務，當租客需要時，我們會即刻提供服務，而當租客傾向獨處時，我們則會遠遠地呆在一側。”細致的服務印刻在寓居服務的方方面面。
如今在寓居公寓服務的項目中，配有24小時服務中心、酒店化服務智慧社區，并引進金鑰匙管家服務體系，不斷提高增值服務，增加客戶黏著度。
縱觀整個長租公寓市場，很多房企及運營商“跑馬圈地”，以擴大規模。劉斌對于寓居的發展則強調穩扎穩打。他說，未來將與眾多品牌房企達成深度戰略合作，幫助傳統地產實現購買模式向運營模式的完美轉型。通過服務式公寓與傳統地產行業的深層合作，從而實現多模式、多出口的新型地產商業模式。
據了解，2020年寓居將拓展廣州、深圳、武漢、鄭州、合肥、杭州、南京等10個城市，結合中高端或中端產品進行產品“下沉”，打造接近于本土市場的產品。“成為一個規范的‘二房東’，爭做領先品牌公寓運營商是我們的目標。”劉斌說。
一紙文件讓當下炙手可熱的長租再添“新火”。4月25日，證監會、住建部聯合發文稱，推進住房租賃資產證券化，并明確規定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監管體系，這無疑為租賃市場再加一針“強心劑”。
在政策及紅利效應的雙重疊加之下，長租公寓的利潤優勢已是昭然若揭。然而，就在11年前，新增市場如火如荼、長租公寓未現雛形之時，還在創業初期的寓居服務公寓CEO劉斌就已窺見了這其中的巨大商機，2007年排兵布陣進軍長租公寓市場，2013年開始整合店面，創立寓居服務公寓。毫無疑問，他是這個行業的先行者與預見者。
近日，鳳凰網獨家采訪了劉斌，聽他講述長租公寓行業現狀、寓居的業務模式及戰略規劃。
寓居服務公寓CEO劉斌
巨量“蛋糕”膨脹下的紅利與隱憂
“影響長租公寓租金的因素有三點：本身產品、服務、品牌溢價。由于市面產品日漸完善，未來長租公寓的租金增長會有很大的空間。”在劉斌看來，長租公寓是一個具有千萬億級利潤空間的市場。
隨著“房住不炒”“租售并舉”等政策的陸續祭出，在國內逐漸從新增市場向存量市場轉變的當下，“長租公寓”正呈薄發之勢。據統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億。
“繁華”之外，隱憂亦在滋生。提到現在長租市場的痛點，劉斌指出，政策細則不完善、服務體系不匹配、同類品牌同質化嚴重、開發商不專業等都是當下長租公寓市場亟待解決的問題。
“行業要發展必須構建完整的生態鏈，對于公寓發展而言，需要以國家政策為導向、以商業盈利為基礎、以客戶服務為基石的，構成一個完整的生態鏈。”劉斌認為生態鏈的構建，離不開公寓運營服務平臺、互聯網服務平臺、供應鏈服務平臺、金融服務平臺這四大平臺的構建。
伴隨長租公寓的“混戰”越發激烈，洗牌和重組不可避免。因經營管理不善、巨大消防事故等原因，五家長租公寓企業及品牌在2017年陣亡。“當大量資金涌入市場，公司規模擴張了，但卻沒有一個強大的管理團隊做支撐，整個公司就會有失控的危險。”
對此，劉斌建議，運營商需要處理好規模增長與內在管理之間的關系。除了通過提高品牌溢價之外，重要的是提高運營效率與增值服務，提高“內功”;具有重資產模式的房企可以考慮發行REITs改善其融資結構。另外，對于現在處于創業期的公寓品牌應該加速SOP標準化管理、IT系統等總部團隊的建設。
寓居的運營之道
“地處東三環，繁華中縱享靜謐，高品質居家式套房設計時尚簡約，127個房間以供選擇，24小時管家服務，獨有的空中花園，并配有健身房、會議室及早餐服務。”這不是五星級酒店，而是寓居遠洋公館--寓居服務公寓眾多項目中的一個。
據了解，寓居服務公寓項目已覆蓋北京、上海、成都、重慶、長沙等多個城市，共有項目近20個，項目出租率皆在90%，且項目全部實現營收，這在大多數長租公寓項目盈利微薄、甚至虧損的情況下，實屬行業佼佼者。寓居已在北京燕莎、國貿、五道口等核心商圈布局11個項目，所有項目以包租方式進行。2020年，擁有十多年行業經驗的寓居開始管理輸出，規避可能存在的問題，并與地產企業開展多種緯度合作，業務拓展至全國重點一二線城市。
得益于自身豐富的酒店、等商業地產的從業經驗，劉斌正在探索出一條線下業態與互聯網深度結合的綜合型生態長租服務體系。
差異化與精細化是寓居服務的一大特點。在白領公寓、青年公寓炙手可熱的當下，劉斌將主營業務聚焦在服務式公寓，并將客群鎖定在外籍商務人士、海歸、企業高管等中高端人士。寓居服務公寓主要有服務式公寓、酒店式公寓、國際青年社區三條產品線。經過10余年的行業積累，寓居品牌的租客涉及微軟、寶馬總部、美國使館、法國使館等行業精英。
縱觀整個長租公寓市場，根據房源不同可以大致分為兩種模式：一是重資產模式，房企拿自有物業;另一種則為輕資產模式，通過租賃物業投入市場的“二房東”模式。目前長租公寓并沒有盈利模式，核心的問題是資產收益率與資金成本不匹配。因此，協調好收益與成本之間的關系，會為盈利增加“砝碼”。
對此，劉斌稱，寓居服務公寓采用的是一種“中資產”的模式，“輕”“重”結合、精耕細作是寓居公寓的另一特點。“我們在包租之后，會負責裝修，配備家具，再集中做運營。”除托管+包租的輕資產模式之外，寓居也在收購其他項目，為“重資產”做背書。“在“輕”資 “重”之間，“快”“慢”之間尋找一種平衡。”
如今的寓居服務員工已經達到200人，其合作項目所涉及的企業包括龍湖、華遠、金茂、世茂等品牌房企。截止2017年底，寓居已經為約100萬人提供優質租賃服務。
責任編輯：秦皇島房產網小編
以上信息僅供參考，最終以開發商公布為準。對于本網刊載作品涉及版權等問題的，請作者與本網站聯系，本網站核實確認后會盡快予以處理。文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表房產資訊網贊同其觀點。如其他媒體、網站或個人轉載使用，請與著作權人聯系，并自負法律責任。
相關推薦
